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时代地产全员卖房:员工1套副总裁6套 卖不出就

更新时间:2019-09-21

  今天,百强房企时代中国(股票代码:hk.01233,下面简称:时代地产)被曝出,公司强制要求全员卖房。

  据地产plus的推文(目前已经被删),曝出该消息的是时代地产的员工,对话截图如下:

  员工一套, 经理及普通总监每人两套; 普通总监以上每人四套; 副总裁6套; 管理层所管部门完不成50%,青岛香溪食品有限公司怎么样?。管理层被裁,即使管理层自己完成目标; 截止日期是1月15号,卖不出去就要裁掉;

  不过,消息未经证实,首发公众号:地产plus已经删除,但和讯房产在第一时间转发了该消息。

  实际上,全员卖房并不是新闻,毕竟某TOP3房企的大老板都亲自带头鼓励全员营销。

  但卖不掉房就裁员,卖房裁员两不误,如果消息属实,那这波操作还是第一次见。

  1、卖房是真,跟其他开发商一样,全民营销一直在做,这是正常的营销推广手段;

  消息真实性最终如何还有待进一步考证。但这个爆料一出,还是不少人感叹,这世道真的变了:为了卖房,房企终于对自己人下手了。

  时代地产成立于1999年,是一家典型的区域型房企,大本营在珠三角。在2018年克而瑞百强房企销售榜单上,时代中国以602.3亿销售金额排在46位。

  2016-2018年是时代地产的高光时刻。2018年,时代地产实现了销售额45.5%的同比增幅,2015~2018复合增长率高达45.9%。规模的突飞猛进,突显了时代地产进军千亿阵营的野心。

  8月5日,时代地产发布2019年中期业绩公告称,公司于期内实现合同销售额312.3亿元,同比增长20.1%,仅完成年度目标750亿元的42%。

  相比于去年同期53%的销售额增速,今年20%的增速已经腰斩。按照业绩发布会时代地产宣布的750亿销售目标推算,上半年仅完成了42%。

  根据克而瑞统计数据显示,今年同期TOP100房企平均完成率为46.2%,时代地产的目标完成率低于行业平均值。

  销售增速腰斩,时代地产的销售单价也在降低,时代地产上半年销售均价为15131元/平方米,较2018年末下降1101元,整体的获利空间相应的进一步缩窄。

  报告期内,时代地产实现营业额159.42亿元,实现股东应占核心净利润为17亿元。从营收数据来看,在159.43亿营收中,有147.63亿来自于出售物业,城市更新业务则贡献了6.41亿,主要来自于金融城旧厂项目和里水洲村项目。

  旧改项目虽然有着转化结转成高质量利润的机遇,但考虑到动迁的不确定性和企业的成本管控问题,旧城改造项目的收益同样伴随着风险。

  别看人家销售完成度和业绩都只是中等水平,在拿地这件事上,时代地产可从来都不含糊。

  2019年前6个月,时代地产以约187.59亿元的总成本通过公开招拍挂、城市更新、一级开发、合作及收购等模式购入21块土地。

  不仅超过去年全年约129.67亿元的土地拿地总额,以全年302亿的拿地预算来看,时代地产上半年的拿地金额占比已经超过60%。

  不论是原有土储还是新增项目,时代地产目前仍保守于珠三角区域的“舒适区”内,以新增的21个地块为例,其中有16个位于广州区域。

  客观说,时代地产大部分土储都在大湾区之内,就土储结构看含金量不低,如果拿地价格合适,认真经营倒也不失为是小而美的代表。

  以2017年的地王为例。这块地王出现的时机就很微妙。在拍地之前,广州刚刚于2017年3月17日发布了楼市调控“升级令”:

  单身人士限购一套住房;非本市户籍购房的社保门槛由三年提高至五年;二套房“认房又认贷”,部分此前可享受三成首付的购房者,首付成数将有不同程度的提高。

  据新浪财经2017年的报道,时代地产于当年以20亿元拍得广州新晋单价“地王”,项目楼面单价55437元/平方米。

  不过,在当时的市场环境下,时代地产也敢于出地王价,可以想见其激进的风格。

  时代这块地旁边挨着的项目是金融街融御(又称:融御花园),链家新房网上标注的均价是62000元/平:

  截至报告期末,时代地产账上的现金及银行结存账面余额为257.83亿元,比去年同期减少了6%。而计息银行贷款及其他借款合计达501.2亿元,比去年同期增长了5%。

  从近年来的现金流来看,时代地产的经营现金流没有跟上其快速的扩张步伐。2018年经营现金流-5.23亿元。2014年至2018年以来,经营现金流净额始终为负,2017年更是达到-65.85亿元。

  与此同时,负债却还在不断提高。截至2019年6月30日,时代地产的总负债为1110.52亿元,与2018年底相比增加了142.95亿元,这是该公司总负债首次突破千亿元,资产负债率则上升了1.4个百分点至76.37%。

  据中国网财经统计,进入2019年以来时代地产已经进行了5笔融资,超过去年全年,包括公司债和美元票据,票面年利率在6.3—7.7%之间。

  虽然时代地产的融资成本并不算太高,但随着房地产行业的调控思路持续深化,政策从销售端的泛化调控进化到因城施策,从资金端的限贷进化到包括对发债和信托在内的全面挤压,时代地产的资金情况或许并不乐观。

  时代地产全民营销,背后是自己销售增长的压力,也有对行业基本面发生变化的未知恐慌。

  黄奇帆在最新的演讲中提到一个观点:在今后十几年的长周期里,中国房地产每年铺天盖地的十六七亿平方米的新房竣工销售交易量,这个时代结束了。2018年的新房销售面积增速也只比2017年增加了1.8%。这就是一个信号。

  在行业的上行周期里,依靠高周转和高杠杆就能源源不断地攫取超额利润。但是当峰值时代来临,行业的周期属性渐强而成长属性渐弱,缩窄的自然增长空间再也没法弥补粗放式发展带来的种种弊端,从《绝命毒师》到《风骚律师》:十年光影风绝一味地冲高猛打已经不再适应时代的发展。