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业绩压力叠加资金链紧张时代地产千亿计划或受

更新时间:2019-09-09

  “往年上半年都是(完成)40到50%,跟平时出入不大,有信心完成目标”。

  中期业绩会上,时代中国董事会主席、执行总裁岑钊雄面对记者关于全年销售目标的质疑回答道。不过,话刚落音,就有传言时代中国要求全员卖房且完不成指标就裁员。这一消息引起广泛的讨论,即使“全员营销”在房地产行业已经较为多见,但一旦与“裁员”挂钩依然让众人侧目。

  随后,时代中国回应称,上述消息只是房企通行的全民营销,公司号召员工一起宣传、推荐公司项目信息,没有下硬性的指标要求,公司的这一举动被放大和误解了。

  从业绩方面来看,2019年上半年,公司合同销售额312.3亿元,同比增长20.1%,仍是百强房企中业绩增速较快的之一,遗憾的是,时代中国上半年仅仅完成了年度销售目标750亿元的41.6%,增长速度上,相比于去年同期53%的销售额增速,今年20%的增速已经腰斩。时代中国最新公布的销售数据显示,截至2019年前8个月的累计合同销售金额约为431.4亿元,增速较上半年下滑至17.8%。以此计算,时代中国在9月至12月四个月时间内,平均每月要达到约80亿元的销售额才能完成既定销售目标。

  时代中国资金需求也在增加。2019年上半年,时代中国在广州、佛山、长沙以及杭州等12个城市购入21幅地块,购地成为达到187.6亿元,超过2018年全年拿地金额。中期业绩会上,公司管理层表示,2019年安排拿地资金在300亿元左右。拿地上的“大跨步”让时代中国在资金上承压,截至上半年,时代中国总负债首次破千亿,相比去年年底增加142.95亿元至1110.52亿元,而资产负债率则上升了1.4个百分点至76.37%。但同时,时代中国的账面现金则小幅减少至257.83亿元。加速拿地也使得时代中国的融资成本上涨,截至上半年,时代中国的融资成本由2018年同期的2.47亿元上涨至4.32亿元,同比上涨74.9%。

  大跨步拿地、全员卖房是为了千亿目标,但岑钊雄的野心不止于此,时代中国的愿景是“成为世界500强企业”。为了这两大目标,岑钊雄费尽心思,走了一条另类扩张道路。

  有人曾戏称时代中国是“地王收割机”,据不完全统计,2015年至2017年,时代中国在广州、东莞、佛山共摘得9块地王。

  有媒 体报道称,广州刚刚于2017年3月17日发布了楼市调控“升级令”,时代地产于当年便以20亿元拍得广州新晋单价“地王”,项目楼面单价55437元/平方米。而目前,时代这块地旁边挨着的项目单价在56000元/平至62000元/平之间。

  是什么给了时代地产这么爆棚的信心?有媒 体分析称,一直以来,时代地产都将其楼盘包装出“豪宅”“奢华”的味道,价格也就比周边楼盘要高出一截。这也是行业寒冷之时,时代地产敢于制造地王的逻辑所在。

  2015年11月24日,时代中国以总价24.7亿元夺得广州番禺市桥宅地,成为了番禺市桥新的单价地王。当时亦有人分析称,时代地产此前在番禺就打造过时代外滩、2018开奖记录开奖结果。时代倾城等高端住宅项目,拿这块地显然是有备而来,可能继续发挥这方面的优势,将该项目打造成高端住宅。

  在当时的市场环境下,时代地产敢于出地王价,可以想见其激进的风格。不过,这也给时代中国带来了较为充足的土地储备,截至2017年12月31日,时代中国总土地储备达1684万平方米,同比增长28.9%。

  2012年12月,时代集团收购了一家名为广州至德的企业,广州至德主要通过旗下的至德科技、广州广德昌在内的附属公司在广州的城中村经营转租业务。通过该笔收购,时代地产获得了城中村中的若干租赁楼宇,并将其翻新并转租与外部租户。

  这笔收购当时并不引人注意,但事实上这却是时代地产介入广州旧改的一招妙棋:由于历史原因,广州大多数位于城中村的建筑缺少所有权证,作为“三旧改造”政策的一部分,广州市政府近年启动了相关改革,以解决城中村相关建筑及地块的所有权问题。

  通过收购目标公司介入城中村建筑的转租业务,时代地产不仅获得了稳定的租金收入,还能在相关城中村改造中拿到“先入为主”的权力:截至2013年6月30日半年内,时代地产的转租业务产生的租赁收入已经超过5000万元,并成功拿到了多个旧改项目的改造权。

  公司此前表示城市更新项目数量为80个,预计可转化为土地储备为建筑面积约2523万平方米,其中有41个项目可能在2019-2021年完成改造,总建筑面积约1076万平方米,其中2019年约转化200-300万方。剩下39个项目,已签订合作意向书,将可能在2021年后完成改造,预计总规划建筑面积1447万平方米。

  通过旧改获得土地的成本优势显而易见,但其中潜在的风险也不容忽视,旧改项目带来的不确定性也很明显。考虑城市更新项目开发周期较长,动迁等不确定性因素,城市更新项目未来能够贡献多大比重的受益难以确定。

  2018年,时代地产更名为时代中国,时代中国正试图撕掉传统的房地产企业的标签,而未来将围绕“城市发展服务商”新定位进行多元化业务延伸,不过其多元化可谓分散。

  时代中国表示未来将致力于为城市发展提供多维度的服务,在确保核心业务持续稳健发展的基础上,逐步发展城市更新、产业、商业、长租公寓、社区服务、物流仓储、教育、家具家装等业务板块,其官网显示,目前有时代商业、时代产业、时代邻里、时代教育几大板块。

  根据时代中国半年报,集团租金总收入由截2018年6月30日止六个月的1.6亿元增加至截至2019年6月30日止六个月的人民币2.05亿元,增幅为28.2%

  集团来自物业管理服务的收入由截至2018年6月30日止六个月的1.9亿元增加至截至2019年6月30日止六个月的人民币3.326亿元,增幅为74.7%。

  据官网,时代中国控股旗下还有时代教育集团,目前有时代玫瑰园小学、时代清远华南师范大学附属清城小学、时代香海彼岸幼儿园(佛山)三所学校以及时代未来营家营地教育产品。

  为了年度目标全员卖房也好,更名后进行多元化业务延伸也好,都是为了缓解自己销售增长的压力,也可以看出其对行业发展前景迷茫和未来不确定性恐慌,毕竟,蒙眼狂奔的时代已经过去了。

  1999年,时年29岁的岑钊雄由于老东家退出中国市场而打算搏一搏,创立了时代地产,同年,岑钊雄的弟弟岑兆雄先生加入翠逸地产,担任项目助理,并且在2013年,获委任为时代地产控股有限公司执行董事。

  2000年,时代地产首个住宅项目广州翠逸家园入市,随之展开了从单一区域的开发建设到多项目跨区发展的扩张。

  2006年-2007年,时代地产启动一系列拓展,以并购、合作等方式进入了佛山、中山、珠海、清远、长沙等市场。兄弟齐上阵,一干20年。

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